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주택 양도소득세는 “양도차익→공제(장특공·기본공제)→세율 적용→지방소득세” 흐름으로 계산한다. 1세대 1주택은 기본적으로 비과세지만 양도가액이 12억 초과인 고가주택은 양도차익을 비례배분해 초과분에 과세한다. 1세대 1주택 장기보유특별공제는 **보유·거주 각각 연 4%씩, 최대 80%**까지 가능(요건 충족 시). 반면 단기보유 주택은 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%의 고율이 적용된다. 2026년 5월까지는 다주택자 중과가 한시적으로 유예되어 기본세율을 적용한다. 홈택스(www.hometax.go.kr) 모의계산과 적격증빙 정리가 실무 리스크를 줄인다.
목차
- 1. 양도소득세 핵심 개념과 계산 흐름
- 2. 1세대 1주택 비과세와 12억 고가주택 계산 공식
- 3. 장기보유특별공제(장특공제) 구조와 최대 80% 받는 법
- 4. 단기보유 세율(1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%)과 주의점
- 5. 다주택 중과 유예(2026.5.9.까지)와 현재 적용 방식
- 6. 필요경비와 자본적 지출: 인정 받는 증빙의 기준
- 7. 절세 전략 7가지(공동명의·시점조절·일시적 2주택 등)
- 8. 실전 예시 2가지(고가주택 비례계산, 단기보유 과세)
- 9. 자주 묻는 질문(FAQ)
- 10. 마무리 체크리스트
1. 양도소득세 핵심 개념과 계산 흐름
주택 양도세는 **양도차익(=양도가액−취득가액−필요경비)**에 공제들을 반영해 과세표준을 만든 뒤 누진세율을 적용하고, 마지막에 **지방소득세(국세의 10%)**를 더해 확정한다. 국세청 공식 흐름도는 다음과 같다.
- 양도차익 → 장기보유특별공제(해당 시) → 기본공제(연 250만원) → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액 → 세액공제·감면 → 지방소득세(+10%). 국세청
2. 1세대 1주택 비과세와 12억 고가주택 계산 공식
- 기본요건: 보유 2년(조정대상지역 취득분은 보유+거주 2년) 충족 시 1세대 1주택은 비과세. 다만 양도가액 12억 초과 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세한다.
- 비례배분 공식(국세청 고시):
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액
장특공제도 동일 비율로 과세 대상분에만 적용한다. 국세청+1
3. 장기보유특별공제(장특공제) 구조와 최대 80% 받는 법
- 1세대 1주택자는 **보유기간·거주기간 각각 연 4%**씩 누적, 최대 80%(보유 10년 + 거주 10년 가정)까지 공제 가능(요건 충족 시).
- 일반 부동산은 상한이 더 낮다(최대 30% 영역). 적용 표와 연혁은 국세청 표를 반드시 참고. 국세청
4. 단기보유 세율(1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%)과 주의점
주택·조합원입주권을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1~2년 미만이면 **60%**의 고율이 적용된다. 이는 일반 누진세율보다 훨씬 불리하므로 보유 2년 이후 양도가 원칙적으로 유리하다. 국세청Tax Times
5. 다주택 중과 유예(2026.5.9.까지)와 현재 적용 방식
정부는 거래 정상화를 위해 조정대상지역 다주택 중과를 2026년 5월까지 한시 유예 중이다. 유예기간에는 다주택자라도 **기본세율(6~45%)**을 적용받는다(정책 변경 시점 확인 필수). 조선비즈한국경제
6. 필요경비와 자본적 지출: 인정 받는 증빙의 기준
- 필요경비: 중개보수, 취득세·법무사 수수료, 양도비용, 자본적 지출(가치 상승·내구연장 공사: 샷시 교체, 보일러·난방 개선, 발코니 확장 등).
- 증빙 원칙: 세금계산서·카드전표·현금영수증 등 적격증빙이 핵심. 간이영수증만으로는 불리할 수 있다. 홈택스(www.hometax.go.kr) 계정으로 전자증빙을 정리하면 소명에 유리하다. 국세청
7. 절세 전략 7가지
- 1세대 1주택 요건 사전 점검: 조정대상지역 취득분은 거주 2년 요건까지 맞춰라. 국세청
- 장특공제 극대화: 보유·거주 연차 채우면 공제율이 기하급수적으로 커진다. 국세청
- 고가주택 비례계산 이해: “차익 전체 과세”가 아니라 12억 초과분 비례과세다. 매도 전 비례율을 계산해 보자. 국세청
- 단기보유 회피: 1
2년 미만 고율(6070%) 구간은 피하는 게 정석. 국세청 - 공동명의 전략: 과세표준 분산 + 기본공제 각 250만원 적용으로 누진구간 하향 효과(다른 세목 영향은 별도 검토). 국세청
- 일시적 2주택 특례 활용: 이사·생활상 필요로 인한 일시적 2주택은 요건 충족 시 비과세 유지 가능(기한·요건은 취득 시점 제도 확인). 국세청
- 홈택스 모의계산 활용: 국세청 세금모의계산(양도세 자동계산)으로 시나리오별 세액을 사전 점검. www.hometax.go.kr → 모의계산. 홈택스
8. 실전 예시 2가지
8-1) 고가주택(양도가 15억) 비례과세 예시
- 전제: 1세대 1주택, 보유·거주 각 10년(장특공제 80%),
취득가 8억, 필요경비 0.5억, 양도가 15억 - 양도차익 = 15억 − (8억 + 0.5억) = 6.5억
- 과세대상 비율 = (15억 − 12억) / 15억 = 0.2
- 과세대상 양도차익 = 6.5억 × 0.2 = 1.3억
- 장특공제(과세대상분에만) = 1.3억 × 80% = 1.04억
- 기본공제 = 250만원
- 과세표준 = 1.3억 − 1.04억 − 0.025억 = 2,350만원
- 국세(누진): 2,350만원은 15% 구간 → 2,350만원 × 15% − 126만원 = 226.5만원
- 지방소득세 = 22.65만원
- 총세액 ≈ 249.15만원
→ 핵심: 12억 초과분 비례과세 + **장특공제 80%**로 세부담을 크게 낮출 수 있다. 국세청+2국세청+2
8-2) 단기보유(1년 미만) 예시
- 전제: 취득가 8억, 필요경비 없음, 1년 미만 보유 후 9억에 양도
- 양도차익 = 1억 → 기본공제 250만원 차감 후 7,750만원
- 세율: 1년 미만 주택 70% → 국세 5,425만원
- 지방소득세 542.5만원 → 총세액 약 5,967.5만원
→ 단기보유는 공제 효과가 미미하고 고율이므로 시점조절이 사실상 유일한 해법이다. 국세청
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 비과세인데 장특공제를 따로 계산하나요?
A. **고가주택(12억 초과)**의 경우에만 과세대상분에 대해 장특공제를 별도 적용한다. 일반 비과세(12억 이하)는 세금 자체가 없다. 국세청
Q2. 다주택인데 올해 팔면 중과가 붙나요?
A. 현행 정책상 2026년 5월 9일까지는 중과 유예로 기본세율 적용(정책 변동 모니터링). 조선비즈
Q3. 필요경비로 인정받으려면 무엇이 중요할까요?
A. 적격증빙(세금계산서·카드전표·현금영수증 등) 확보가 관건. 자본적 지출과 단순 수선비를 구분해 서류로 증명한다. 홈택스 자료연동으로 관리하면 유리하다(홈택스: www.hometax.go.kr). 국세청
10. 마무리 체크리스트
- 1세대 1주택 보유/거주 요건 충족 확인(조정대상지역은 거주 2년) 국세청
- 12억 초과 여부 및 비례계산 시뮬레이션 완료 국세청
- 장특공제율(최대 80%) 달성 전략 수립 국세청
- 단기보유(70%·60%) 구간 회피 플랜 수립 국세청
- 모의계산·증빙 정리: 홈택스(www.hometax.go.kr) 활용
